在房屋租赁合同中，如果合同对物业费的承担做出了明确的约定，承租人与出租人应按约定执行。如果双方没有约定，则应当由出租人承担。

  小王将自己的一处房屋租赁与小刘居住使用，双方签订租赁合同一份，合同对租期、月租金、支付方式均做出了约定，同时小王保证合同期内房屋无产权纠纷，保证房屋煤气、水、电、暖等齐全可用，交付时如有问题由小王负责维修，使用期间如产生问题由小刘自行负担相应的使用费。小刘在使用期间不得转租、不得装修，如使用期间对房屋造成破坏则负责修复并赔偿损失。合同签订后即日交接使用，小刘交付一年租金及押金，双方口头约定租赁期满结算时退还。

  租赁期间，小刘拖欠物业费，物业公司找到小王，小王缴纳了物业费，之后每次均是小王缴纳物业费。后租赁期满小刘不再续租，小王仅同意退还部分押金，扣除的部分押金作为代缴物业费扣除。双方就此引发争议，究竟本案中物业费应由谁承担？

  物业费是物业服务企业接受业主聘请，按照物业服务合同的约定，为业主提供服务所接受的对价或报酬。国务院2007年颁发的《物业管理条例》第7条规定，业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业服务费用；第42条规定，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。即物业公司为业主提供物业管理服务后，有权按照物业管理服务合同向业主收取约定的物业管理费，业主在接受了物业公司的提供的物业管理服务后，应当支付相应的物业管理费。根据该条规定及合同相对性原则，物业管理费的负担主体为业主，而且物业公司本身也是业主共同聘请的，对业主负责，也符合权利义务对等的要求。而在房屋租赁合同关系中，承租人的主要义务为按照合同约定向出租人缴纳房屋租金，本身并不包含物业管理费用，而且物业管理费用系寄语物业管理合同和物业服务产生，租赁费系基于租赁合同产生，两者产生的基础不同。但同时，物业管理与租赁关系又是有联系的。主要表现在出租人根据租赁合同将租赁房屋交付给承租人适用后，由业主聘请的物业服务公司事实上是为承租人提供物业管理服务。表面看来，似乎形成承租人享受物业服务而不支付物业管理费的局面，但是物业服务合同以及租赁合同这两份合同共同将物业服务公司、业主、承租人三者之间形成了权利义务对等的整体性平衡体系。

  根据意思自治原则，出租人完全可以与承租人协商将缴纳物业费的义务转由承租人负担。当然，作为业主的出租人与承租人之间的债务转移约定如果不经过物业夫妇公司同意，则对物业服务公司不产生法律约束力。在实践中签订租赁合同时，出租人与承租人应当书面约定物业费由何方负担。鉴于此，可以将实践中与租赁合同相关的物业费负担分为三种情形处理：

  1、出租人与承租人没有约定，该情形基于合同的相对性，出租人负有缴纳物业费的义务，承租人不承担该项费用，物业公司应向出租人主张物业费和违约责任。

  2、出租人与承租人约定了物业费由承租人缴纳，但没有经过物业公司的确认，在情形下，双方之间的约定不能约束物业公司，物业公司向出租人主张时，出租人不得以其与承租人之间的约定进行抗辩，而只能基于合同的相对性向物业公司支付物业费后另行向承租人追偿。

  3、出租人和承租人在租赁合同中约定了物业费由承租人缴纳，并且经过物业公司的确认。该情形下，承租人应当向物业公司履行缴纳物业费的义务。