写字楼物业的经营管理工作包括经营管理方案设计、经营管理项目选择与定位以及具体实施三部分。
一：写字楼物业经营管理方案设计
适宜物业服务企业开展写字楼物业经营管理的项目较多，如餐饮、广告、装饰装修、停车场、品牌、文化、体育休闲、娱乐、房屋租赁等内容。
（一）经营管理方案设计原则
1．适应性原则
保证设计方案的服务项目与内容、经营模式等既能为客户所接受，也能为企业所实施，具有较好的双向适应性。
2．操作性原则
方案具有可操作性，为日后经营管理的顺利开展保驾护航。
3．全面性原则
设计具体方案时，不仅仅要考虑项目的具体情况、客户的服务需求等，还要充分考虑企业的自身综合能力等因素。
4．收益性原则
利润设定是经营管理方案的重要环节之一。
5．互助性原则
经营管理决不能伤害基本的物业管理服务。
（二）经营管理方案设计需考虑的因素
1．经营发展战略
物业服务企业经营发展战略是写字楼经营管理设计的前提。例如，如果以物业市场占有率为阶段性发展目标，就可能要降低企业预期经营利润的指标。
2．经营资金投入
开展物业经营管理，资金投入是必不可少的前提条件。要注意首批资金最好由企业出资，不宜由各物业项目部单独操作。
3．经营管理团队
物业经营管理的成与败，取决于经营管理团队尤其是优秀的经营管理人才状况。无论是自身培养的还是市场上招聘来的人才，均应经过企业从专业管理技术、企业理念、企业文化、领导艺术等方面实施全方位、系统的培训，方可上岗。
4．经营管理企业文化
在现代物业经营管理市场竞争中，企业文化是竞争结果的决定因素之一。
（三）经营管理市场调研
在确定写字楼经营管理方案之前，物业服务企业必须对市场进行充分的调研，充分了解准备投资行业的情况、写字楼周边情况、客户需求等内容。
1．调研形式
物业服务企业对写字楼内的客户采取的调研方式主要有：入室拜访、问卷调查、电话询问、留言登记、信函等；对写字楼周边的客户采取的调研方式主要有：走访询问、资料查询、借助专业调查机构、发放调查问卷、电话咨询等。
2．调研内容
（1）市场竞争情况。
市场竞争情况主要了解写字楼周边同类型商业的基本情况。一般情况下，以写字楼为中心，在步行20分钟左右路程的服务范围内，不宜再经营同类型项目。
（2）客户需求情况。
例如：在写字楼内工作的it行业人士或外资企业员工，工作时间不确定，往往24小时内均会有人工作（部分外资企业员工需要与欧美企业总部保持同步），为其提供的餐饮服务就需要保证早、中、晚三餐，同时要有送餐入室服务，适宜采取快捷、方便、零干扰式服务模式。
（3）产品需求数量。
对产品需求数量的了解要尽量准确地掌握需要提供服务的客户群体有多少，从而预测、推断所需服务产品的具体数量。从而避免因规模过大而造成的损失，也避免因规模较小而收益偏低。
（4）其他写字楼经营情况。
将好的经营经验、办法借鉴过来，为己所用，对失败的教训引以为戒，避免在自己的经营管理过程中也会发生。
（5）供应链情况。
供应链包括上游承包商和下游供应商。
（6）经营环境。
对经营环境的了解主要涉及行政主管部门情况、其他相关专业状况、物业项目周边的环境、物业项目的社会关系等信息。
（四）经营管理模式选择
写字楼物业经营管理的模式有三种类型，即自主经营型、联合经营型和委托经营型。一般情况下，以追求利润或保障质量为目标时，选择自主经营型；经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择联合经营型；不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型。在经营过程中，随着市场、企业发展等因素的变化，经营管理模式亦会发生变化，三种经营模式可能会相互转变，具有阶段性特点。在一个具体的经营管理项目中，经营模式可能以一种或两种形式存在，也可能三种形式全部存在，具有多样化特点。
二：写字楼物业经营管理项目选择
（一）选择原则
1．客户需求原则
经营项目的特质主要包含有办公类、工作期间的生活需求类、优势特色类、易耗易损类等内容。例如：在15: 00左右提供茶点、咖啡等，而正餐餐厅不宜营业。
2．客户群体特征原则
写字楼客户群体的收入状况、购买能力、工作性质、文化层次、兴趣趋向等特征，是决定经营项目选择的因素之一。例如：对不同收入人群提供不同快餐等。
3．物业项目特征原则
例如：在地理位置优越的综合型写字楼里，可以实施服务式办公模式；而在地理位置较偏远的单纯性写字楼里，宜开办经营性商务服务中心。
4．企业经营战略原则
企业经营发展战略是选择经营项目的重要决定条件。
（二）选择程序
写字楼经营项目选择程序见图5-2。
图5-2 写字楼经营项目选择程序图
（三）注意事项
（1）应注意调研区域选择的合理性、调研内容的全面性和准确性等，尽量避免模糊、残缺和虚假的数据出现。
（2）应注意调研报告数据统计分析的逻辑性、使用方法的科学性、结论的严谨性等。尽量避免由于分析方法不当而导致错误结论。
（3）调研、论证、专家小组成员构成要合理，调研小组要认真负责。
三：写字楼物业经营管理的常见项目
（一）商务中心经营
各档次的写字楼均设有商务中心，一般设在一层。商务中心可以自行经营，也可以委托或联合经营。提供的服务内容主要针对办公需求。
1．商务中心硬件设施设备
主要设备及用品有：电视、电话、打印机、传真机、电脑、装订机、影视设备、投影仪与屏幕以及其他的办公用品等。可根据服务项目的增加而逐步添置。
2．商务中心服务人员的要求
客人对商务中心服务质量的评价往往是以服务的精确、周到、快捷、舒适为基本点。商务中心服务人员应确保客户满意，要选用知识全面、经验丰富、有责任心、有文化素质和综合能力的工作人员。
3．商务中心的服务内容
商务中心的服务内容主要包括以下几项：
（1）翻译服务，包括文件、传真、证明资料、合同等；（2）秘书服务，包括各类文件处理、归档；（3）办公设备服务，包括办公系统自动化服务、整套办公设备和人员配备；（4）通信服务，包括长途电话、传真、电信等；（5）商务服务，包括商务会谈、会议安排、商务咨询、商务信息查询等；（6）代管服务，包括客户外出期间保管、代转传真信件、电信设备代办和代装等；（7）邮政服务；（8）租赁服务；（9）培训服务；（10）其他服务。
4．商务中心的工作流程
（二）服务式办公室经营
服务式办公室经营是一种为客户尽可能提供完整的办公环境和条件，即租即用，租赁方式灵活，以服务性为主的办公室出租方式。
1．服务式办公经营的特点
（1）完备的服务。
办公设备+前台服务+代理服务……
（2）办公空间灵活机动。
服务式办公室独立分隔的办公单元区最小可提供1人使用的面积空间。这种办公形式比较适合刚刚起步的公司，可扩大也可缩小。
（3）租赁期限伸缩自如。
服务式办公室的租期可以是1个月至24个月，也可以是几个月长的不断续租。
2．服务式办公室客户类型
（1）小企业主。
（2）开拓本地市场者。总部在国外或者其他地区的公司，需要在本地有一个办公场所。
（3）办公空间暂时紧缺者。
（4）中间过渡使用者。
（5）特定项目需求者。例如电影制作团队或者某项事务的代理人等。
3．服务式办公室使用形式
服务式办公室一般有两种使用形式，即实际办公室和虚拟办公室。前者一家企业使用，后者多家企业共用。
4．服务式办公室经营服务内容
（1）商务服务。
与一般写字楼商务服务基本相同。
（2）会议室租赁服务。
（3）集中采购服务。
（4）虚拟办公室服务。
地址服务、前台客服服务等。
5．服务式办公室经营业务开展
国内服务式办公室一般由专业商务中心服务公司开设并经营，目前主要集中在北京、上海、广州、深圳、杭州等经济发达城市，经营模式主要为连锁经营。
（三）写字楼其他经营项目特点
1．餐饮经营管理特点
一般写字楼的餐饮经营主要从以下几个方面考虑：
（1）以工作午餐为主进行餐饮经营，根据客户群体不同应有所差异。
（2）以商务洽谈为主所进行的餐饮经营，如咖啡馆、茶馆、茶餐厅、快餐厅等，要结合客户特点。
（3）餐饮经营服务项目要方便、快捷、价格适当等，适合行政办公人员的需求。
（4）饮食口味、菜系的确定，取决于写字楼大多数客户群体的爱好。
（5）餐饮经营管理要上升到文化层面，并与写字楼文化相衔接。
2．广告经营管理特点
（1）因广告载体位置的不同，写字楼广告经营类型有电梯广告、屋顶及外墙广告、大堂楼道卫生间广告、停车场广告、宣传栏广告等。
（2）广告所使用的场地产权，一般情况下都属于业主所有。
（3）广告诉求对象的主体是写字楼内的行政办公人员、相应的来访客户及社会公众。
（4）广告内容主要包含文化产品、金融投资、行政办公采购、健身娱乐、办公室租赁等信息内容。
（5）广告的位置、广告内容、广告牌颜色、广告牌样式等表现形式，要充分与写字楼的文化氛围、风格相吻合。
3．装饰装修经营管理特点
（1）写字楼装饰装修一般施工周期较长，一般采用晚上工作。
（2）写字楼装饰装修手续的申办程序相对复杂，有些装饰装修设计须经消防、上级行政等主管部门审批。
（3）装饰装修管理难度大、要求高。
（4）写字楼的装饰装修需要具有资质的专业企业施工。
（5）装修人一般情况下均是法人企业。
4．停车场经营管理特点
（1）要充分考虑停车场利用的高峰期、平稳期和低谷期特点，在高峰期要尽量满足客户的车位使用，在平稳期和低谷期应努力获取一定的附加收益。
（2）应重点考虑该时间段车辆行驶、停泊如何通顺及如何解决外来车辆与写字楼客户车辆停泊抢位等问题。
（3）进出写字楼停车场的车辆主要有办公车、运货车、私家车等。不同类型车辆，停泊的位置、停泊的时间、行驶的路线等均会影响到客户的满意度。
（4）停车管理费用较高，停车费支付形式以月付、季付、年付为主，零付、小时支付为辅。
（5）车位以年度租赁为主，零散租赁为辅。
（6）停车场服务内容主要包括洗车业务、汽车美容、汽车装饰、汽车养护、汽车业务代理等。
四：写字楼物业经营管理实施步骤
写字楼物业经营管理项目的实施步骤见图5-4。
五：写字楼物业经营管理的注意事项
（一）经营项目的分析评估
在确定物业经营管理项目之前，物业服务企业应该进行充分的可行性分析和研究。
（二）物业服务与物业经营互助互利
写字楼物业经营管理要以基本物业服务为基础，不要脱离基本物业服务。
（三）提升保持企业综合管理能力
增强企业抵御风险的能力，使经营得以稳定发展。
（四）满足客户服务需求形成规模效应
要适应和满足客户多层次、多元化的服务需求，提供全方位的综合服务。
（五）建立利润、经营和服务目标的平衡体系
利润最大化可能会导致项目经营运行的短期寿命；低利润甚至亏损则可能无法保证经营的基本运行和持续发展；合理的利润是经营持续、有效发展的保障。